La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 régissant la copropriété organise la répartition des droits de propriété au sein d’un immeuble collectif. Mais cette loi organise en même temps la gestion de l’immeuble collectif : on trouvera alors le Syndicat des copropriétaires, le Syndic, le Conseil Syndical  et l’Assemblée Générale.

Dans le droit de la copropriété « le Syndic » est la personne physique ou morale désignée par l’Assemblée Générale des copropriétaires dont la fonction consiste à assurer l’administration de l’immeuble dépendant de la copropriété.

Le Syndic de copropriété est le mandataire du Syndicat des copropriétaires.

Ces deux organes sont liés par un mandat.

Le Syndic est l’organe exécutif du Syndicat. Il dispose de pouvoirs propres. Il a le pouvoir d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien. En cas d’urgence, il peut procéder à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (de sa propre initiative).

Le Syndic est un organe obligatoire dans toute copropriété. C’est le seul à pouvoir exécuter les décisions de l’Assemblée Générale.

Sa gestion est contrôlée par un « Conseil syndical » formé de copropriétaires élus par l’assemblée des copropriétaires.

Avant la mise en copropriété, le Promoteur ou le propriétaire anticipe la mise en copropriété et désigne le Syndic dans le règlement de copropriété (cette désignation faisant l’objet d’une ratification lors de la première assemblée générale). L’Assemblée Générale va aussi se prononcer sur les conditions d’exercice du syndic (elle va désigner ses fonctions, la durée, la date de prise d’effet). La durée du mandat de syndic est comprise entre 1 à 3 ans.

Les attributions du Syndic sont constituées de l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, de l’administration de l’immeuble, de la conservation de celui-ci, de sa garde et de son entretien, de l’établissement du budget prévisionnel et de la présentation des comptes du syndicat.

Il pourra voir sa responsabilité contractuelle envers le Syndicat mise en cause pour faute, par exemple, pour négligence dans la gestion courante ou dans la gestion financière. Il peut être aussi tenu d’une responsabilité délictuelle envers un copropriétaire en cas de faute (le copropriétaire devra agir en justice seul).

Sauf si l’urgence commande à ce que soit saisi le juge des référés, s’il y a lieu de prendre l’initiative d’une action judiciaire, le Syndic, qui représente la copropriété en demande comme en défense, doit se faire autoriser par l’assemblée des copropriétaires.

Tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Chaque lot de copropriété comprend en effet des parties privatives et une quote-part de parties communes.

En fonction de chaque lot, on effectuera une répartition des charges, proportionnellement à l’utilité que cet élément ou service représente pour ce lot.

En copropriété, il existe deux sortes de charges :

Elles concernent l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Donc, les quotes-parts de parties communes de chaque lot tiennent lieu aussi de quotes-parts de charges générales. Dans ces charges générales on retrouve par exemple, les frais d’entretien tels que produits, matériels, mais aussi les frais d’administration (honoraires du syndic..)

Elles sont réparties en fonction de l’utilité objective du service ou de l’élément d’équipement pour chaque lot. Il s’agit des frais d’entretien des ascenseurs, les appareils pour alimenter en eau les étages, les dépenses de chauffage quand celui-ci est collectif…

Le Syndic peut demander aux copropriétaires plusieurs types de paiements :

– L’avance permanente de trésorerie (ou « fonds de roulement »), destinée à faire face aux dépenses imprévues et aux impayés et payée lors de l’achat du lot. Son principe et son montant sont prévus dans le règlement de copropriété ou votés en AG à la majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires et deux tiers de voix). Cette avance ne peut dépasser 1/6ème du budget prévisionnel.

Cette avance permanente doit être remboursée au vendeur en cas de vente de son lot.

– Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel voté avant le début de l’exercice. Elles sont demandées par lettre simple et l’Assemblée Générale peut en modifier le rythme et le montant. Ces charges sont ensuite régularisées en fonction du budget réel.

– Les éventuels appels de charges pour les dépenses et travaux non compris dans le budget prévisionnel. Leur montant et leur rythme de paiement sont votés par l’Assemblée Générale.

– Les éventuels appels de charges pour faire face à des travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble ou de ses éléments d’équipement susceptibles d’intervenir dans les trois ans mais non encore votés. Ces provisions spéciales sont décidées par l’AG sur proposition du syndic au moins une fois tous les trois ans.

Si un copropriétaire vend son lot avant que ces provisions ne soient utilisées, il peut en demander le remboursement.

– Les éventuels appels de charges correspondant à un plan pluriannuel de gros travaux voté par l’Assemblée Générale.

Le Syndic peut aussi demander le versement de provisions spéciales en cours d’exercice pour faire face à des travaux urgents. Leur montant ne peut dépasser le tiers du devis.