A – LE PRÊT A TAUX ZERO

Le prêt à taux zéro, tel que défini par la loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l’acquisition de la résidence principale de l’emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux.

Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif, à savoir pouvoir profiter d’un prêt sans aucuns frais financiers, et bénéficier, sous certaines conditions, d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 18 ans.

Cependant, les conditions d’attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte, afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes.

B – LE PRÊT A L’ACCESSION SOCIAL

Le Prêt à l’Accession Sociale est intéressant car il ouvre droit sous certaines conditions à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies.

Pour pouvoir profiter du Prêt Accession Sociale, il faut que vous respectiez un plafond de ressources. Les critères retenus sont la composition du ménage, le nombre de personnes à charge (si la concubine ou la conjointe est enceinte au moment de la demande du prêt, un certificat de grossesse sera à fournir afin de justifier d’une personne à charge) et le lieu d’implantation du logement. Les revenus pris en compte figurent sur votre avis d’imposition au niveau de la rubrique « Revenu de référence ».

C – LE PRÊT CONVENTIONNE

Le Prêt Conventionné (PC) peut être consenti par toutes les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l’Etat. Il s’agit d’un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d’emprunt, accordé sans condition de ressources. Son principal avantage est qu’il donne droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

Le logement acquis doit être destiné à la résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an) du bénéficiaire ou de sa famille (conjoint, descendants, ascendants ou ceux de son conjoint) ou celle de son locataire. Le logement doit être occupé dans l’année qui suit l’acquisition ou la réalisation des travaux (ou dans les 6 ans, en cas de départ à la retraite, de retour d’outre-mer ou de l’étranger).

Le logement acheté doit avoir une surface minimale, qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire (cf. tableau ci-dessous). Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’une surface habitable de 14 m².

D – LE C.E.L & LE P.E.L

Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) comptent parmi les placements préférés des particuliers. La raison de cet engouement est triple : ils sont activement promus par les banques, ils apportent une sécurité financière au niveau de l’épargne comme du prêt et ils bénéficient d’avantages fiscaux.

A la différence de tous les autres produits financiers, le compte épargne logement (CEL) et le plan épargne logement (PEL) associent deux étapes :

– une phase d’épargne rémunérée (de 18 mois à 48 mois)

– la possibilité d’obtenir un prêt concernant un bien immobilier à l’issue de la phase d’épargne, à un taux d’intérêt fixé dès l’ouverture du compte épargne logement (CEL) ou du plan épargne logement (PEL).

Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d’épargne. Le taux de ce prêt peut être intéressant à certaines périodes ou ne pas l’être, en fonction du niveau des taux d’intérêt.

E- LE PRÊT 1% LOGEMENT

Sous le nom de 1 % logement (ou 1% employeur) se cachent en réalité deux types d’avantage fixés librement par l’employeur : des locations à des taux préférentiels ou des prêt au taux de 1,5 % environ hors assurance.

Vous devez vous adresser à votre employeur ou à l’organisme collecteur de cette cotisation pour votre employeur (OCIL, APEC, GIC, GIPEC…) pour savoir si vous pouvez en profiter, et si oui, dans quelles conditions.

Important : l’employeur peut choisir d’attribuer la totalité de la somme disponible à l’une ou l’autre de ces destinations (il peut par exemple tout affecter à la location). Le montant de sa contribution est limité et il est fixé annuellement.

Si sa contribution annuelle est dépensée, il ne pourra ni proposer de prêts, ni réserver des logements locatifs.

Toutes les entreprises d’au moins dix salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale. Donc tous les salariés des entreprises de plus de 20 salariés peuvent bénéficier des avantages liés au 1 % logement ; toutefois l’employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés, en fonction des salaires et de la situation familiale.

Le prêt 1 % logement ne peut pas être votre prêt principal. Il vous est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1 % employeur pour des besoins différents.

F – LE PRÊT RELAIS

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous décidez d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d’abord votre bien existant, et d’utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l’achat de votre nouveau bien.

Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l’achat s’avère presque mission impossible.

Le principe de base du prêt relais est simple. Vous avez besoin dans l’immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d’un prêt relais, c’est-à-dire d’un prêt relais dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n’amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s’établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Si besoin, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales. C’est un excellent moyen d’obtenir une estimation fiable et objective.

Les prêts relais sont des prêts personnalisés prenant en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires… Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.

G – LE PRÊT IN FINE

Le prêt in fine a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu’au terme du crédit et, à l’échéance, vous le remboursez en une seule fois.

En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d’ordre fiscal destinés aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d’imposition supérieur à 42 %) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers. Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre).

La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures de Robien), l’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal :

– avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt,

– avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important

H – LE PRÊT MULTIPALIER

La plupart du temps votre acquisition ou votre construction doit être financée à l’aide de plusieurs prêts afin de profiter aux mieux des prêts à taux réduits auxquels vous pouvez prétendre :

– Prêt à taux zéro

– Prêt 1% logement

– Prêt Epargne Logement

– Prêt familial Pour compléter votre enveloppe financière, vous avez également recours à un prêt principal. Les durées de ces prêts sont toutes différentes, ce qui ne facilite pas la gestion de votre budget familial puisque vos échéances mensuelles ne seront pas constantes.

Afin de lisser votre mensualité, les banques proposent un prêt à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du prêt multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de vos autres prêts, de vos autres mensualités et de votre capacité de remboursement.

Ainsi, la mensualité du prêt multipalier sera peu élevée sur les premières années et augmentera proportionnellement à la diminution du reste de vos mensualités.

Ce montage permet également, dans certains cas, de réduire la durée du prêt multipalier, et par conséquent de diminuer le coût total de votre financement. Le prêt multipalier a pour objectif premier de lisser vos charges mensuelles. Il présente également dans certains cas d’autres avantages non négligeables tels que la réduction du coût de votre financement.

Si votre enveloppe financière est constituée de plusieurs prêts, n’hésitez donc pas à demander une simulation précise à votre banque afin d’étudier l’intérêt d’un prêt principal à paliers multiples.

A – LE TAUX EFFECTIF GLOBAL

Pour protéger les particuliers et éviter qu’ils ne puissent être induits en erreur par des publicités trompeuses, le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global (TEG) et en a rendu la publication obligatoire (Loi Scrivener du 13 juillet 1979).

Le taux effectif glogal (TEG) définit un mode de calcul global du coût total du prêt immobilier sur toute la période de remboursement contractuel, il prend en compte l’ensemble des frais obligatoires liés au financement :

– Le taux d’intérêt du prêt immobilier ou taux d’intérêt nominal

– Les frais de dossier du prêt immobilier

– Les primes d’assurance décès-invalidité et incapacités temporaires de travail obligatoires.

– Les frais de garantie (parfois également appelés frais de constitution des sûretés réelles)

Le taux effectif global (TEG) présente l’avantage de mesurer le coût total du prêt et donc d’apporter un élément d’appréciation fort utile dans le choix de la meilleure solution de financement.

B – LES TAUX FIXES & VARIABLES

Pour la mise en place de votre prêt immobilier, vous devez choisir entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable (révisable) dont les implications financières peuvent être significatives. Il vous faut ainsi arbitrer entre la sécurité qu’apporte le taux fixe et l’économie en terme de coût total du prêt que vous pouvez peut-être réaliser grâce à un prêt à taux variable.

Le danger majeur d’un prêt à taux variable se situe dans la possibilité d’une augmentation du taux d’intérêt appliqué suite à une hausse de l’indice de révision. Cette augmentation de taux peut même rendre le taux variable plus onéreux que le taux fixe.

Un prêt immobilier à taux variable (ou révisable) est indexé sur un indice de référence. Cet indice peut varier à la baisse et à la hausse, ce qui entraînera la baisse ou la hausse du taux d’intérêt de votre prêt immobilier.

Les prêts à taux variable offrent généralement, l’option de passage à taux fixe. Les questions que vous devez vous poser à ce sujet sont les suivantes :

– Cette option est-elle gratuite ou payante ?

– Quel sera l’indice utilisé pour calculer le nouveau taux ?

– Quel est le niveau de l’indice fixe utilisé à la date de mise en place du prêt ?

– Quel impact ce passage à taux fixe aura-t-il sur la mensualité ?

Si vous recherchez une sécurité absolue, alors choisissez un taux fixe. Si vous êtes prêt à assumer une part de risque pour avoir la possibilité, le cas échéant, de réduire le coût total de votre prêt, vous pouvez envisager un prêt à taux variable.

Une des solutions possibles consiste à opter pour un compromis entre taux fixe et taux variable sous la forme d’un taux variable capé. Celui-ci réunit une partie des avantages des deux formules un taux de départ plus avantageux qu’un taux fixe, un plafond qui permet de connaître dès le départ le montant maximum des mensualités en cas de remontée des taux.

Dans votre réflexion, prenez en compte le niveau actuel des taux d’intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel.

LES DIFFERENTS TYPES DE PRÊTS A TAUX VARIABLE :

Le prêt à taux variable capé

Le taux de ce type de prêt est variable mais doit rester dans les limites prévues et contractuelles. Ainsi le taux du prêt est assorti d’un « cap » ou « plafond ». Ce « cap » peut se monter + 1 %, + 2 % et dans certains cas plus rares + 3 %.Les hausses et baisses de l’indice de référence seront répercutées sur votre mensualité dans les limites prévues.

Le prêt à taux variable non capé et à échéances plafonnées

Dans ce type de prêt, le plafond porte sur le montant des échéances et ne porte pas sur le taux du prêt qui peut varier sans limite. Par contre, dans le cas où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d’intérêt, la durée de remboursement du prêt serait allongée. Cet allongement de la durée peut être lui-même limité par exemple à 5 ans. Dans l’autre sens, la baisse de l’indice de référence est répercutée sur la durée du prêt qui sera raccourcie. En cas de hausse de l’indice de référence, le montant des mensualités est augmenté mais doit rester à l’intérieur d’une limite, celle-ci est la plupart du temps liée à l’indice INSEE des prix. Cette limitation est donc dépendante du niveau de l’inflation, qui se situe actuellement aux alentours de 1 % à 2 %. La mensualité en cas de hausse des taux d’intérêt n’augmenterait que de quelques euros.

Le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées

Le principe de ce type de prêt a le mérite de la simplicité. En cas de hausse ou de baisse de l’indice de référence, ce seront les échéances qui seront modifiées ou la durée qui variera sans limitation. Ce type de prêt n’offre aucune sécurité et doit être réservé aux investisseurs plus avertis qui sauront y faire appel en connaissance de cause.

Le prêt variable à double indexation

Il s’agit de la formule la plus complexe. Le taux du prêt est variable en fonction d’un index déterminé. De plus, la mensualité est indexée de manière systématique sur l’indice INSEE des prix, elle augmente donc chaque année. Dans tous les cas et quelque soit l’évolution de l’indice de référence, les mensualités augmentent selon les termes du contrat de prêt. Par contre, la durée du prêt sera déterminée de la manière suivante :

– En cas de hausse forte de l’indice de référence (Euribor), supérieure à une certaine valeur, la durée sera augmentée. Il est considéré que l’augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur.

– En cas de hausse faible de l’indice de référence (Euribor), la durée reste inchangée. Il est considéré que l’augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur.

– En cas de stabilité de l’indice de référence, la durée diminue.

– En cas de baisse de l’indice de référence, la durée diminue de manière importante. Par ailleurs, une durée maximum du prêt est déterminée par contrat.

C – CAUTION & HYPOTHEQUE

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques demandent à l’emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu’elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

– L’hypothèque : c’est une garantie traditionnelle lors d’un prêt immobilier dont le coût est relativement élevé. L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l’objet d’une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

– L’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c’est une garantie traditionnelle en matière immobilière portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l’hypothèque (pas de frais d’enregistrement et pas de taxe de publicité foncière). Proche de l’hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens, elle est prise au profit de l’emprunteur. Elle ne s’applique donc qu’aux biens existants et ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), pour des travaux ou pour la construction d’une maison individuelle.

– La société de cautionnement : Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques. La société de cautionnement s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l’emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

•  d’une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s’il n’y a eu aucun problème
•  d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme de caution.

– La caution « mutuelle fonctionnaire » : c’est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières (recherche…). Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice…) et certaines activités particulières peuvent en profiter. La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l’Education Nationale de bénéficier d’une garantie sans frais.

D- ASSURANCE DECES INVALIDITE

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent toujours la couverture des risques décès – invalidité – incapacité, alors que l’assurance chômage ou perte d’emploi n’est qu’optionnelle.

L’assurance protège d’abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d’invalidité ou d’incapacité. Elle évite aussi de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

Le coût de l’assurance représente une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu’à 10 % de celle-ci.

Sachez que les contrats d’assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d’un établissement à l’autre. C’est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l’examen du contrat d’assurance que vous proposera votre banque

Vous pouvez être assuré si vous êtes emprunteur , co-emprunteur ou caution d’un prêt immobilier, ou associé d’une SCI. La couverture des risques dépend de votre âge et de votre situation professionnelle.

L’âge limite d’admission pour pouvoir bénéficier de l’ensemble des garanties varie selon les contrats de 58 à 70 ans, avec dans la majorité des cas une limite fixée à 65 ans. Au-delà de cet âge limite, vous ne serez être admis que pour une garantie décès. Certains contrats prévoient une date limite d’admission spécifique pour le risque invalidité et incapacité.

L’âge limite de couverture, c’est-à-dire l’âge auquel cesse la garantie, est en général le même que l’âge limite d’admission, même s’il est parfois augmenté de 5 ans.

E – ASSURANCE CHOMAGE

La souscription d’une assurance chômage n’est pas obligatoire, mais certains établissements financiers peuvent l’exiger, sous peine de refuser le prêt sollicité. Ce comportement des établissements financiers s’explique par la recrudescence du chômage au cours de ces derniers mois. Par conséquent, les prêts immobiliers sont de plus en plus souvent accompagnés d’une assurance perte d’emploi ou assurance chômage.

L’assurance chômage est un contrat conclu entre le prêteur et l’assureur et dont bénéficie l’adhérent (l’emprunteur). Les contrats ne sont pas réglementés et varient d’un établissement de crédit à un autre.

Les contrats « assurance chômage » sont généralement souscrits pour des durées de un à quatre ans, ensuite renouvelables par tacite reconduction. A partir du moment où le contrat d’assurance est renouvelable par tacite reconduction (la période initiale est ainsi écoulée), l’assuré peut demander la résiliation de son contrat (lettre recommandée avec AR adressée à l’assureur au moins un mois avant la date de renouvellement) ou un réaménagement de son contrat assurance chômage.

Le contrat d’assurance prend fin automatiquement :

– à l’échéance du prêt immobilier,

– lors du remboursement anticipé de ce prêt,

– lors du départ en retraite ou en pré-retraite de l’assuré,

– lorsque l’assuré atteint un âge déterminé précisé par le contrat d’assurance. Le droit à la garantie de l’assurance chômage débute à la fin de la période de carence, à une seule condition essentielle : l’assuré doit être licencié par son employeur.

En cas de chômage, vous ne percevrez pas l’indemnité d’assurance dès le premier jour de la perte de votre emploi. Un délai de franchise, plus ou moins long selon les assureurs, vous est imposé. Il débute dès que vous percevez les indemnités ASSEDIC. Ce délai est généralement de 90 jours

F – RACHAT DE PRÊT IMMOBILIER

Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s’agit alors effectivement d’un rachat qui est généralement difficile à obtenir), soit auprès d’un autre établissement bancaire (il s’agit alors d’un rachat de prêt, suivi de la mise en place d’un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

Racheter un prêt peut être analysé de deux points de vue. Les banques, de leur côté, sont très défavorables à ce type d’opération ; elles estiment qu’en acceptant d’accorder un taux fixe, elles ont pris un risque financier et feront tout leur possible pour que le prêt immobilier aille à son terme. Les particuliers, de l’autre côté, souhaitent, quand l’évolution des taux les avantage, profiter des baisses de taux pour racheter leurs prêts actuels.

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ainsi, les banques perçoivent une rémunération dans le cas où le prêt est remplacé par un prêt immobilier dans une autre banque. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de prêt.